Atraso na Entrega do Imóvel na Planta: Seus Direitos

Casal na calçada olha prédio residencial ainda em obra

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Quando a construtora não entrega o imóvel na planta no prazo, o comprador pode ter direito a indenização, à suspensão de cobranças ou ao desfazimento do contrato com devolução do que pagou. O Superior Tribunal de Justiça fixou teses sobre esse atraso, e desde 2018 existe regra expressa na lei. O que pode ser cobrado depende da data do contrato, do texto da cláusula de tolerância e das provas. Veja como funciona.

A cláusula de tolerância de 180 dias

Muitos contratos permitem que a construtora atrase a entrega em até 180 dias além do prazo prometido. O STJ considera essa cláusula válida, desde que limitada a 180 dias corridos (AgInt no AREsp 1.957.756, 4ª Turma, 2022). Para contratos assinados depois da Lei 13.786/2018, o art. 43-A da Lei 4.591/1964 exige que a tolerância esteja expressamente pactuada, de forma clara e destacada.

O prazo é de 180 dias corridos, não úteis;
Esse é o atraso máximo tolerado: passado esse prazo, sem que o comprador tenha dado causa ao atraso, a construtora passa a estar em atraso perante a lei;
Problemas ligados à própria obra, como falhas na fundação ou no terreno, são tratados pelo STJ como risco do negócio, que não livram a construtora (AgInt no AREsp 942.798; AgInt no AREsp 941.250). Outras alegações, como chuvas fora do comum, são examinadas com a prova de cada caso.

Um detalhe que muda o cálculo: Habite-se não é entrega. O Habite-se é a autorização da prefeitura para ocupar o prédio. Pelo Tema 996, a indenização pelo atraso corre até a data em que o imóvel é efetivamente colocado à disposição do comprador. Se o próprio comprador estiver em atraso com as parcelas, o STJ já decidiu que a conta para na data em que as chaves foram colocadas à disposição dele (REsp 2.079.995, 3ª Turma, 2024).

A data do seu contrato muda as regras

A Lei 13.786/2018 acrescentou o art. 43-A à Lei 4.591/1964 e criou consequências específicas para o atraso. O STJ decidiu que ela não se aplica a contratos assinados antes de sua vigência (Temas 970 e 971, julgados em 22/05/2019).

Se o contrato é posterior à lei, a própria lei fixa dois valores (art. 43-A, §§ 1º a 3º):

Para quem mantém o contrato e espera as chaves: indenização de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora para cada mês de atraso, calculada dia a dia, corrigida pelo índice do contrato e paga na entrega da unidade (§ 2º);
Para quem desfaz o contrato: devolução da integralidade dos valores pagos, mais a multa contratual, em até 60 dias corridos contados do desfazimento (§ 1º).

A lei proíbe somar as duas multas: a do atraso e a do desfazimento são alternativas (§ 3º).

Se o contrato é anterior à lei, o caso se resolve pelo CDC e pelas teses do STJ explicadas a seguir.

O prazo estourou: desfazer o contrato ou esperar?

Com o atraso consolidado, o comprador escolhe o caminho:

Caminho 1: desfazer o contrato por culpa da construtora. A Súmula 543 do STJ determina a restituição imediata das parcelas pagas, e de forma integral quando a culpa é exclusiva do vendedor ou da construtora. Se o comprador também deu causa ao desfazimento, a devolução é parcial, como diz a própria súmula. Veja também o artigo sobre distrato de imóvel na planta.

Sobre a comissão de corretagem: o STJ já decidiu que, quando o contrato é desfeito por culpa da construtora, a devolução integral inclui a corretagem (AgInt no REsp 1.864.453, 4ª Turma, 2020). O prazo para pedir essa devolução à construtora é de dez anos (Tema 1.099, 2025).

Caminho 2: manter o contrato e exigir a entrega com indenizações. Pelo Tema 996 (REsp 1.729.593, julgado em 25/09/2019), três pontos entram aqui:

Juros de obra. É ilícito cobrar do comprador juros de obra, ou encargo equivalente, depois do prazo para a entrega das chaves, já incluída a tolerância (tese 1.3). Cabe pedir a suspensão e a devolução do que foi pago nesse período. Se a cobrança vem do banco, pelo contrato de financiamento, o pedido precisa considerar quem cobra e quem responde.
Correção do saldo devedor. Passado o prazo com a tolerância, o saldo devedor deixa de ser corrigido pelo índice da construção civil (como o INCC) e passa a ser corrigido pelo IPCA, salvo se o IPCA for pior para o consumidor (tese 1.4).
Indenização pelo tempo sem o imóvel, explicada no tópico seguinte.

Lucros cessantes: a indenização do Tema 996 do STJ

Durante os meses em que o imóvel deveria estar pronto, o comprador ficou sem poder usá-lo: poderia estar morando nele ou alugando para outra pessoa.

Pelo Tema 996, esse prejuízo é presumido: descumprido o prazo, já incluída a tolerância, é devida indenização na forma de aluguel mensal, com base no valor de aluguel de imóvel parecido, até a data em que o imóvel é colocado à disposição do comprador (tese 1.2). Não é preciso provar que pagava aluguel em outro lugar.

Sobre o valor: a base é o aluguel de um imóvel parecido, que depende da região, do tamanho e da prova. Em caso julgado em 2025, o STJ manteve indenização de 0,5% ao mês fixada pelo tribunal de origem (REsp 2.163.035, 3ª Turma), mas esse percentual não é uma tarifa.

Uma observação de origem: as teses do Tema 996 foram fixadas em contratos do Minha Casa Minha Vida. Mesmo fora desse programa, o STJ também presume o prejuízo do comprador no atraso da entrega (AgInt no REsp 1.864.453; AgInt no AREsp 942.798).

A multa contratual: Temas 971 e 970

Muitos contratos preveem multa se o comprador atrasa a parcela, mas nada se a construtora atrasa a obra. O Tema 971 (REsp 1.614.721) corrige isso: havendo multa prevista só contra o comprador, ela deve ser usada como parâmetro para fixar a indenização pelo atraso do vendedor. Como as obrigações são diferentes (entregar o imóvel e pagar o preço), o juiz converte esse valor em dinheiro.

O Tema 970 (REsp 1.498.484) trata da soma. A tese diz que a multa por atraso prevista no contrato serve para indenizar o atraso e, em regra, quando estabelecida em valor equivalente ao aluguel, não se soma aos lucros cessantes. Quando a multa é bem menor que o valor do aluguel, o STJ admitiu somar as duas (REsp 2.163.035, 2025).

Para contratos posteriores à Lei 13.786/2018 vale ainda o art. 43-A, § 3º: a multa pelo atraso não se soma com a multa pelo desfazimento do contrato.

Na prática, é preciso comparar os números do contrato antes de escolher o pedido.

Danos morais no atraso da obra: é automático?

Não. O STJ entende que o atraso na entrega, sozinho, não gera dano moral: ele depende de circunstâncias excepcionais, comprovadas, que vão além do aborrecimento (AgInt no AREsp 1.746.693, 4ª Turma, 2021). Em 2026, o STJ negou dano moral por um atraso de cerca de cinco meses (REsp 2.259.129). Já em atraso de mais de dois anos, manteve a indenização (AgInt no AREsp 1.366.092).

O que pesa é a prova do transtorno concreto, e não o calendário. Não existe um prazo a partir do qual o dano moral passa a ser automático: a ideia de que "acima de 12 meses gera dano moral" não está na lei nem em tese do STJ.

Como agir na prática: provas e cuidados

Comece pelo contrato: guarde o contrato e todos os aditivos. A data da assinatura e o texto da cláusula de tolerância definem quais regras se aplicam.
Guarde as promessas: folhetos, anúncios, e-mails de corretores e cronogramas de obra podem mostrar o prazo anunciado e as informações passadas.
Fotografe a obra: fotos periódicas e datadas ajudam a mostrar o estágio real da construção e a confrontar as justificativas da empresa.
Guarde os comprovantes: boletos, cobranças de juros de obra, recibos de aluguel, comunicados e protocolos de atendimento.
Não pare de pagar por conta própria: suspender pagamentos sem autorização judicial pode colocar o comprador em atraso e levar à negativação. O caminho é pedir ao juiz uma decisão urgente, que ele concede se reconhecer a probabilidade do direito e o risco de dano (art. 300 do CPC).
Cuidado com acordos: aditivos que oferecem vantagens em troca de o comprador abrir mão de reclamar na Justiça devem ser lidos com atenção. Vale avaliar o que se perde antes de assinar.

O tamanho das consequências do atraso sai do contrato e das provas, e é isso que precisa ser analisado antes de qualquer pedido.

Perguntas frequentes sobre atraso de obra

A construtora atrasou. Posso cancelar o contrato e receber tudo de volta?

Ultrapassada uma cláusula de tolerância válida, e sem que você tenha dado causa ao atraso, há fundamento para pedir a resolução por culpa da construtora. A Súmula 543 do STJ determina a restituição imediata das parcelas pagas, integral quando a culpa é exclusiva do vendedor. Em contratos posteriores à Lei 13.786/2018, o art. 43-A, § 1º, prevê a devolução da integralidade dos valores pagos, mais multa, em até 60 dias corridos. Quando a culpa é da construtora, o STJ já incluiu a comissão de corretagem na devolução (AgInt no REsp 1.864.453).

O que são lucros cessantes no atraso de obra?

É a indenização pelo tempo em que você ficou privado de usar o imóvel. Pelo Tema 996 do STJ o prejuízo é presumido, na forma de aluguel mensal com base no valor locatício de imóvel parecido, até a disponibilização da posse. Em caso de 2025, o STJ manteve 0,5% ao mês fixado pelo tribunal de origem (REsp 2.163.035), mas esse percentual não é tarifa fixa.

Chuvas e burocracia da prefeitura justificam o atraso?

Em regra, não. O STJ trata problemas ligados à própria obra, como falhas na fundação ou no terreno, como risco do negócio, que não livram a construtora (AgInt no AREsp 942.798). E a tolerância de 180 dias já existe para cobrir imprevistos. Outras alegações, como chuvas fora do comum, são examinadas com a prova de cada caso.

Posso parar de pagar as parcelas porque a obra está parada?

Não por conta própria, sob risco de mora e negativação. O caminho é pedir ao juiz uma tutela de urgência para suspender as cobranças. A concessão depende de o juiz reconhecer a probabilidade do direito e o perigo de dano (art. 300 do CPC), e não é automática.

A cobrança de juros de obra durante o atraso é devida?

O STJ fixou no Tema 996 que é ilícito cobrar juros de obra, ou encargo equivalente, depois do prazo ajustado para a entrega das chaves, incluído o período de tolerância. Cabe pedir a suspensão e a devolução do que foi pago nesse período. Se quem cobra é o banco, por força do contrato de financiamento, o pedido precisa considerar quem responde pelo quê.

Recebi o Habite-se, mas não as chaves. O atraso acabou?

Não. O Habite-se é a autorização da prefeitura para ocupar o prédio, e não equivale à entrega. Enquanto a posse do imóvel não é disponibilizada a você, o período indenizável continua correndo.