Atraso na Entrega do Imóvel na Planta: Quais os Seus Direitos?

Comprar um imóvel na planta é, para a maioria das famílias, o maior projeto financeiro de uma vida. Quando a construtora não entrega as chaves no prazo, o comprador fica numa encruzilhada cruel: segue pagando aluguel enquanto os juros de obra corroem o orçamento, ouvindo sempre as mesmas desculpas de chuva, falta de mão de obra ou burocracia.

O Superior Tribunal de Justiça fixou teses relevantes sobre esse atraso, e desde 2018 existe regra expressa em lei. O que você pode cobrar, porém, depende da data do contrato, do texto da cláusula de tolerância e das provas. Veja como funciona.

A cláusula de tolerância de 180 dias

Seu contrato provavelmente permite que a construtora atrase a entrega em até 180 dias além do prazo prometido. Os tribunais reconhecem a validade dessa cláusula, por entender que a construção civil está sujeita a imprevistos. Mas ela não vale em qualquer redação. O art. 43-A da Lei 4.591/1964 exige que a tolerância esteja expressamente pactuada, de forma clara e destacada. Cláusula genérica, escondida no meio do contrato ou sem prazo definido já foi considerada abusiva em juízo, e nesse caso a mora começa a contar do prazo original.

• O prazo é de 180 dias corridos, não úteis;
• Não existe "segunda prorrogação": esse é o atraso máximo tolerado;
• Chuvas, falta de mão de obra, escassez de material e demora no Habite-se são, em regra, tratados como risco do próprio negócio, e não como força maior. É o que se costuma chamar de fortuito interno. Ainda assim, cada alegação é analisada com a prova do caso.

Passado o prazo do contrato somado à tolerância válida, e sem que o comprador tenha dado causa ao atraso, a construtora entra em mora.

Um detalhe que muda o cálculo: Habite-se não é entrega. O Habite-se é a autorização da prefeitura para ocupar o prédio. Enquanto você não recebe as chaves e a posse do imóvel, a obrigação da construtora não está cumprida. O STJ fixou que o período indenizável termina na data em que a posse direta é efetivamente disponibilizada ao comprador.

A data do seu contrato muda as regras

Este ponto costuma passar batido e vale dinheiro. A Lei 13.786/2018 acrescentou o art. 43-A à Lei 4.591/1964 e criou consequências específicas para o atraso. Ela não se aplica a contratos assinados antes da sua vigência, conforme entendimento do STJ seguido pelos tribunais estaduais.

Se o seu contrato é posterior à lei, além dos direitos gerais você tem dois números escritos na lei:

• Se optar por manter o contrato e esperar as chaves: indenização de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora para cada mês de atraso, calculada dia a dia, corrigida pelo índice do contrato (art. 43-A, § 2º);
• Se optar por desfazer o contrato: devolução da integralidade dos valores pagos, mais a multa contratual, em até 60 dias corridos contados da resolução (art. 43-A, § 1º).

A própria lei diz que essas duas multas não se somam: a do atraso e a do desfazimento são alternativas (art. 43-A, § 3º). É escolha, não acúmulo.

Se o contrato é anterior à lei, o caso se resolve pelo CDC e pelas teses do STJ, que é o que os próximos tópicos explicam.

O prazo estourou: rescindir ou esperar?

Com o atraso consolidado, a escolha é sua, conforme o que for melhor para a família:

Caminho 1: rescisão (distrato) por culpa da construtora. Se o atraso destruiu seus planos e você não quer mais o imóvel, pode pedir a resolução do contrato por culpa exclusiva da empresa. A Súmula 543 do STJ determina a restituição imediata das parcelas pagas, e de forma integral quando a culpa é exclusiva do vendedor ou da construtora. Nada de devolução parcelada ao longo de anos.

Duas ressalvas honestas. A súmula fala das parcelas pagas: valores como comissão de corretagem, tributos e taxas pagas a terceiros são discutidos caso a caso, e há decisões que mandam devolver a corretagem quando o atraso é da vendedora. E se o comprador também deu causa ao desfazimento, a devolução é parcial, como diz a própria súmula.

Caminho 2: manter o contrato e exigir a entrega com indenizações. Se o imóvel ainda interessa, você aguarda as chaves e cobra o período de atraso. Três verbas costumam entrar aqui:

• Juros de obra. O STJ fixou que é ilícito cobrar do comprador juros de obra, ou encargo equivalente, depois do prazo ajustado para a entrega das chaves, já incluído o período de tolerância. Cabe pedir a suspensão e a devolução do que foi pago nesse período. Se a cobrança vem do banco por contrato de financiamento, o pedido precisa ser desenhado conforme quem cobra e quem responde.
• Correção do saldo devedor. Pouca gente sabe: passado o prazo com a tolerância, cessa a correção do saldo devedor pelo INCC, o índice do custo da construção, que deve ser substituído pelo IPCA, salvo se o IPCA for pior para o consumidor. Em contrato longo, isso costuma valer mais que a indenização mensal.
• Indenização pelo tempo sem o imóvel, explicada no tópico seguinte.

Lucros cessantes: a indenização do Tema 996 do STJ

Este é o direito mais poderoso de quem decide esperar. Durante os meses em que o imóvel deveria estar pronto, você foi privado de usá-lo: poderia estar morando nele ou alugando para terceiros.

Pelo Tema Repetitivo 996, o STJ definiu que esse prejuízo é presumido: descumprido o prazo, já incluída a tolerância, é devida indenização na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel parecido, até a data em que a posse direta for disponibilizada a você. Não é preciso provar que você estava pagando aluguel em outro lugar. O prejuízo está em ter ficado sem usar o que já era seu.

Sobre o valor: os tribunais costumam usar como referência algo em torno de 0,5% do valor do imóvel por mês, e esse percentual aparece em muitos julgados. Mas ele não é tarifa. A base é o valor de locação de imóvel assemelhado, que depende da região, do tamanho e da prova produzida. Num apartamento de R$ 500 mil, dez meses a 0,5% dariam R$ 25 mil, e esse número serve para você ter ordem de grandeza, não como promessa.

Uma observação de origem: essas teses foram fixadas em julgamento sobre contratos do Minha Casa Minha Vida, mas os tribunais estaduais as aplicam de forma ampla aos imóveis na planta.

A multa contratual: Temas 971 e 970

Os contratos costumam ser desequilibrados: preveem multa se o comprador atrasa a parcela, mas nada se a construtora atrasa a obra. O Tema 971 do STJ corrige isso. Havendo cláusula penal prevista só contra o comprador, ela deverá ser considerada para fixar a indenização pelo descumprimento do vendedor. Não é o juiz criando uma multa nova: é usar como parâmetro a penalidade que o próprio contrato estabeleceu, convertendo em dinheiro por arbitramento quando as obrigações são de naturezas diferentes.

O Tema 970 trata da soma. A tese diz que a cláusula penal moratória serve para indenizar o atraso e, em regra, quando estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta a cumulação com lucros cessantes. Repare nas duas condições: "em regra" e "equivalente ao locativo". Quando a multa contratual já cobre o valor do aluguel, não se soma, porque seria indenizar duas vezes o mesmo prejuízo. Quando a multa é bem menor que o valor locativo, existe espaço para discutir a diferença, e essa discussão depende do caso.

Para contratos posteriores à Lei 13.786/2018 há ainda a regra do art. 43-A, § 3º: a multa pelo atraso não se cumula com a multa pela resolução do contrato. São caminhos alternativos.

Na prática, o trabalho do advogado é comparar os números do seu contrato antes de escolher o pedido, e não simplesmente pedir o maior.

Danos morais no atraso da obra: é automático?

Não. O ponto de partida é que descumprimento de contrato, sozinho, costuma ser tratado como aborrecimento. Aqui os tribunais divergem de verdade, e é honesto dizer isso: há decisões recentes negando dano moral por entender que o atraso, por si só, não abala a esfera pessoal do comprador, e há decisões concedendo diante da demora significativa e injustificada. O resultado depende do tribunal e, principalmente, da prova.

O que costuma pesar a favor do comprador:

• Atraso longo e sem justificativa, ainda mais quando a obra sequer foi concluída;
• Casamento marcado e pago que precisou ser adiado;
• Família que ficou morando de favor por não conseguir pagar aluguel e parcela ao mesmo tempo;
• Nascimento de filho sem o lar planejado, com angústia familiar comprovada.

Não existe prazo automático. Você já leu por aí que "acima de 12 meses gera dano moral": esse marco não está em lei nem em tese do STJ. O que decide é a prova do transtorno concreto, e não o calendário.

Como agir na prática: provas e cuidados

• Comece pelo contrato: guarde o contrato e todos os aditivos. A data da assinatura e a redação exata da cláusula de tolerância definem quais regras se aplicam ao seu caso.
• Guarde as promessas: folders, anúncios, e-mails de corretores e cronogramas de obra podem servir para demonstrar o prazo anunciado e as informações que lhe passaram. O peso de cada documento depende do conteúdo e da relação dele com o contrato.
• Fotografe a obra: registros periódicos e datados ajudam a mostrar o estágio real do canteiro e a confrontar as justificativas da empresa. Sozinhos não decidem a causa, mas somam.
• Guarde os comprovantes: boletos, cobranças de juros de obra, recibos de aluguel, comunicados e protocolos de atendimento. É o que sustenta o cálculo depois.
• Não pare de pagar por conta própria: suspender pagamentos sem autorização judicial pode colocar você em mora e sujar seu nome. O caminho é pedir tutela de urgência, que o juiz concede se reconhecer a probabilidade do direito e o risco de dano. Não é automática.
• Cuidado com acordos extrajudiciais: aditivos que oferecem brindes ou meses de condomínio em troca de você abrir mão de processar costumam valer uma fração do que se discutiria na Justiça. Não assine nada sem orientação de um advogado.

Atraso de obra tem consequência prevista em lei e em teses do STJ. O tamanho dessa consequência, porém, sai do seu contrato e das suas provas, e é isso que precisa ser analisado antes de qualquer pedido.

Perguntas frequentes sobre atraso de obra

A construtora atrasou. Posso cancelar o contrato e receber tudo de volta?

Ultrapassada uma cláusula de tolerância válida, e sem que você tenha dado causa ao atraso, há fundamento para pedir a resolução por culpa da construtora. A Súmula 543 do STJ determina a restituição imediata das parcelas pagas, integral quando a culpa é exclusiva do vendedor. Em contratos posteriores à Lei 13.786/2018, o art. 43-A, § 1º, prevê a devolução da integralidade dos valores pagos, mais multa, em até 60 dias corridos. Valores como corretagem e tributos são discutidos caso a caso.

O que são lucros cessantes no atraso de obra?

É a indenização pelo tempo em que você ficou privado de usar o imóvel. Pelo Tema 996 do STJ o prejuízo é presumido, na forma de aluguel mensal com base no valor locatício de imóvel parecido, até a disponibilização da posse. O percentual de 0,5% ao mês é referência comum nos julgados, mas não é tarifa fixa.

Chuvas e burocracia da prefeitura justificam o atraso?

Em regra não. Chuva, falta de mão de obra, escassez de material e demora administrativa costumam ser tratados como risco do próprio negócio da construção, e a tolerância de 180 dias existe para cobrir esses imprevistos. Ainda assim, cada alegação é examinada com a prova apresentada.

Posso parar de pagar as parcelas porque a obra está parada?

Não por conta própria, sob risco de mora e negativação. O caminho é pedir ao juiz uma tutela de urgência para suspender as cobranças. A concessão depende de o juiz reconhecer a probabilidade do direito e o perigo de dano, e não é automática.

A cobrança de juros de obra durante o atraso é devida?

O STJ fixou no Tema 996 que é ilícito cobrar juros de obra, ou encargo equivalente, depois do prazo ajustado para a entrega das chaves, incluído o período de tolerância. Cabe pedir a suspensão e a devolução do que foi pago nesse período. Se quem cobra é o banco, por força do contrato de financiamento, o pedido precisa considerar quem responde pelo quê.

Recebi o Habite-se, mas não as chaves. O atraso acabou?

Não. O Habite-se é a autorização da prefeitura para ocupar o prédio, e não equivale à entrega. Enquanto a posse do imóvel não é disponibilizada a você, o período indenizável continua correndo.

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