Distrato de Imóvel na Planta: Quanto Você Recebe de Volta

Maquete de prédio residencial e molho de chaves ao lado da balança da justiça em tons dourados

Resumir com IA

Distrato de imóvel na planta é o desfazimento do contrato de compra e venda de uma unidade em construção antes da entrega definitiva, por iniciativa do comprador. Quando isso acontece, o comprador tem direito à devolução de parte dos valores pagos, dentro de limites e prazos fixados em lei. Este artigo explica quanto a construtora pode reter, em quanto tempo o dinheiro deve voltar e o que a Justiça vem decidindo sobre o tema.

O que é o distrato e quando ele cabe

O distrato ocorre quando o comprador desiste do contrato de promessa de compra e venda antes de receber o imóvel. Os motivos são variados: perda de renda, desemprego, mudança de planos familiares ou impossibilidade de continuar pagando as parcelas. Diferente da rescisão por culpa da construtora, aqui a desistência parte do adquirente, e é isso que ativa as regras específicas de retenção e devolução.

Essa distinção é decisiva e vale fixá-la desde já: se o desfazimento decorre de atraso na entrega ou de outra falha da incorporadora, não se trata de distrato por desistência. Nesse caso, a devolução é integral, sem retenção de cláusula penal, e ainda pode haver multa e indenização, conforme o contrato e o caso concreto. As regras de retenção explicadas a seguir valem para quem desiste por conta própria.

Por muitos anos, era comum que contratos previssem a perda de quase todo o valor pago em caso de desistência, o que gerava grande insegurança para o consumidor. Esse cenário mudou com a chamada Lei do Distrato, que passou a disciplinar de forma objetiva quanto pode ser retido e em que prazo os valores devem ser devolvidos, trazendo mais previsibilidade tanto para o comprador quanto para o mercado.

A Lei do Distrato em resumo

A Lei nº 13.786, de 27 de dezembro de 2018, alterou a Lei das Incorporações (Lei nº 4.591/1964) e a Lei do Parcelamento do Solo (Lei nº 6.766/1979), criando um regime próprio para o desfazimento de contratos de imóveis em incorporação e loteamento. Entre suas exigências está a apresentação de um quadro-resumo, documento que deve trazer, de forma clara, as condições essenciais do contrato, inclusive as consequências do distrato.

A lei também assegurou expressamente o direito de arrependimento e fixou tetos para a retenção de valores em caso de desistência do comprador, além de prazos para a devolução. Vale um alerta que muitos ignoram: quando a relação é de consumo, o Código de Defesa do Consumidor continua incidindo e não pode ser esvaziado, o que tem sido determinante nas discussões sobre cláusulas abusivas.

Outro ponto que costuma passar despercebido é a data do contrato. A Lei do Distrato não retroage: contratos assinados antes de dezembro de 2018 seguem o regime anterior, construído pela jurisprudência, em que os tribunais costumavam admitir retenções em patamares bem menores, definidos caso a caso. Confundir os dois regimes é um erro comum e pode levar o comprador a aceitar uma retenção que não se aplica ao seu contrato.

Quanto a construtora pode reter

Este é o ponto central para quem desiste do imóvel. A Lei do Distrato, no artigo 67-A da Lei 4.591/1964, estabelece dois regimes distintos de retenção. No regime comum, aplicável a empreendimentos sem patrimônio de afetação, a retenção a título de cláusula penal não pode exceder 25% dos valores pagos. Já nos empreendimentos submetidos ao regime de patrimônio de afetação, a lei autoriza, no parágrafo 5º do mesmo artigo, a retenção de até 50% dos valores pagos.

O patrimônio de afetação é um mecanismo que separa o empreendimento do restante do patrimônio da incorporadora, dando mais garantia à conclusão da obra. A retenção ampliada de 50%, porém, não é automática: depende de o empreendimento estar efetivamente submetido a esse regime e de a previsão constar de forma expressa no contrato e no quadro-resumo. Por isso o comprador deve conferir esses documentos antes de aceitar qualquer cálculo apresentado pela construtora.

Além da cláusula penal, o artigo 67-A prevê outras deduções: a comissão de corretagem e, em razão do período em que a unidade esteve à disposição do adquirente, valores como os impostos incidentes sobre o imóvel. Vale registrar que os percentuais são tetos, e não valores obrigatórios: a lei diz que a pena "não poderá exceder" ou vale "até o limite de", de modo que nada impede uma retenção menor.

O que o STJ vem decidindo

Aqui é preciso honestidade sobre um tema que ainda não está totalmente pacificado. Existe divergência no Superior Tribunal de Justiça a respeito da retenção de até 50% nos empreendimentos com patrimônio de afetação. A Terceira Turma tem entendido ser possível o controle judicial dessa retenção, com redução quando a cláusula se mostrar abusiva ou desproporcional, invocando o Código de Defesa do Consumidor. A Quarta Turma, por sua vez, tem reafirmado a validade do patamar legal de 50% em incorporações afetadas.

A divergência também alcança os prazos. A Súmula 543 do STJ estabelece que, na resolução de promessa de compra e venda submetida ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas, integralmente em caso de culpa exclusiva do vendedor ou parcialmente quando foi o comprador quem deu causa ao desfazimento. Essa exigência de restituição imediata convive mal com os prazos da Lei do Distrato, e as Turmas têm dado pesos diferentes a cada norma.

Enquanto a Segunda Seção do STJ não pacifica a questão, o que se pode afirmar com segurança é que os limites legais existem (até 25% no regime comum e até 50% no patrimônio de afetação) e que a retenção não pode servir para gerar lucro à construtora à custa do comprador. O desfecho de cada caso, porém, depende das circunstâncias concretas e da decisão judicial.

Prazos para a devolução

A Lei do Distrato também fixou prazos objetivos para a devolução dos valores ao comprador que desiste. Nos empreendimentos sem patrimônio de afetação, o pagamento do remanescente é feito em parcela única, após o prazo de 180 dias contados do desfazimento do contrato. Nos empreendimentos com patrimônio de afetação, o prazo é de até 30 dias após a expedição do habite-se, o que pode estender o pagamento por bastante tempo, a depender do estágio da obra.

Há, porém, uma regra importante em favor do comprador, prevista no parágrafo 7º do artigo 67-A: se a unidade for revendida antes de esgotado esse prazo, o valor remanescente deve ser pago em até 30 dias contados da revenda. Ou seja, se a construtora já recolocou o imóvel no mercado, não faz sentido segurar o dinheiro do comprador original até o habite-se. Conhecer esses prazos ajuda o consumidor a cobrar a devolução no momento certo.

O direito de arrependimento

Além das regras gerais de distrato, a lei prevê uma hipótese especial de desistência sem penalidade: o direito de arrependimento. Quando o contrato é assinado em estande de vendas ou fora da sede da incorporadora, o comprador tem o prazo improrrogável de sete dias, contados da assinatura, para se arrepender e desfazer o negócio. Trata-se de aplicação do mesmo raciocínio do artigo 49 do Código de Defesa do Consumidor, voltado às contratações realizadas fora do estabelecimento.

Exercido o arrependimento dentro do prazo, a devolução deve alcançar a integralidade dos valores pagos, sem a incidência da cláusula penal de retenção. Por isso, quem assinou um contrato sob a pressão de um estande de vendas e se arrependeu logo em seguida deve agir rápido: o prazo de sete dias é curto e não se prorroga. A comunicação da desistência deve ser feita por escrito, para garantir a prova da data.

Como agir na prática

Diante da decisão de desistir, alguns cuidados protegem os direitos do comprador:

Localize o contrato e o quadro-resumo e confira a data de assinatura, que define qual regime se aplica.
Verifique se o empreendimento tem patrimônio de afetação e se isso está expresso no contrato.
Identifique todas as deduções previstas: cláusula penal, corretagem e tributos.
Calcule uma estimativa do que deve ser devolvido com base nesses dados.
Formalize o pedido de distrato por escrito e guarde protocolos e respostas.
Avalie o direito de arrependimento se a compra foi recente e ocorreu fora da sede da incorporadora.

Se a construtora impuser retenção acima dos limites legais, atrasar a devolução ou apresentar cláusulas que esvaziem a proteção do consumidor, o comprador pode buscar orientação jurídica para avaliar a revisão do distrato. A decisão de discutir judicialmente é sempre do consumidor, a partir da análise do contrato e das particularidades do caso.

Perguntas frequentes sobre distrato de imóvel na planta

Quanto a construtora pode reter se eu desistir do imóvel na planta?

Até 25% dos valores pagos nos empreendimentos sem patrimônio de afetação e até 50% naqueles submetidos ao regime de patrimônio de afetação, conforme o artigo 67-A da Lei do Distrato, além de deduções como a comissão de corretagem e os tributos incidentes sobre o imóvel.

Em quanto tempo devo receber o dinheiro de volta?

Em parcela única após 180 dias do desfazimento nos empreendimentos sem patrimônio de afetação, e em até 30 dias após o habite-se nos empreendimentos com afetação. Se a unidade for revendida antes, a devolução deve ocorrer em até 30 dias da revenda.

O que é patrimônio de afetação e por que isso importa?

É o regime que separa o empreendimento do restante do patrimônio da incorporadora. Ele importa porque define o teto de retenção (até 50%) e o prazo de devolução. Verifique no contrato e no quadro-resumo se o seu empreendimento é afetado — sem previsão expressa, o teto ampliado não se aplica.

Meu contrato é de antes de 2018. Valem as mesmas regras?

Não. A Lei do Distrato é de dezembro de 2018 e não retroage. Contratos anteriores seguem o regime construído pela jurisprudência, em que as retenções admitidas costumavam ser bem menores, definidas caso a caso.

A comissão de corretagem é devolvida no distrato?

Em regra não, quando a corretagem foi informada de forma clara ao comprador no momento da compra. A exceção mais relevante é o exercício do direito de arrependimento em compras fora da sede da incorporadora.

Posso me arrepender depois de assinar o contrato?

Sim, se a assinatura ocorreu em estande de vendas ou fora da sede da incorporadora. O prazo é de sete dias improrrogáveis, contados da assinatura, com devolução integral dos valores. Comunique a desistência por escrito dentro do prazo.

E se o atraso for da construtora?

Aí não se trata de distrato por desistência. Configurado o atraso na entrega, o comprador pode pedir a resolução do contrato com devolução integral de tudo o que pagou, além da multa prevista, sem incidência da cláusula penal de retenção.