Este artigo trata do desfazimento do contrato de compra e venda de imóvel na planta por iniciativa do comprador, antes da entrega, quando não há inadimplemento da incorporadora. Nessa situação o comprador tem direito à devolução de parte dos valores pagos, dentro de limites e prazos fixados em lei. Veja quanto a construtora pode reter, em quanto tempo o dinheiro deve voltar e o que a Justiça vem decidindo.
O que é o distrato e quando ele cabe
Uma precisão de vocabulário que evita confusão: distrato, em sentido técnico, é o acordo pelo qual as duas partes desfazem o contrato. Quando o comprador sai sozinho, sem acordo, o caminho jurídico pode ser a resilição, a resolução ou o pedido judicial de extinção. Na prática o mercado chama tudo de distrato, e é assim que o termo aparece aqui. O art. 67-A da Lei 4.591/1964 cuida do desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, seja por distrato, seja por resolução em razão de inadimplemento do adquirente.
Os motivos são variados: perda de renda, desemprego, mudança de planos familiares ou impossibilidade de continuar pagando. A distinção decisiva é outra: se o desfazimento decorre de atraso na entrega ou de outra falha da incorporadora, não é desistência do comprador. Aí a orientação é de restituição integral dos valores pagos (Súmula 543 do STJ), e conforme as circunstâncias podem ser pleiteados cláusula penal, lucros cessantes, danos materiais ou danos morais. Nada disso é automático: depende do contrato, da duração do atraso e das consequências concretas. As regras de retenção abaixo valem para quem desiste por conta própria.
Por muitos anos era comum que contratos previssem a perda de quase todo o valor pago. Esse cenário mudou com a chamada Lei do Distrato, que passou a disciplinar de forma objetiva quanto pode ser retido e em que prazo os valores devem ser devolvidos.
A Lei do Distrato e o quadro-resumo
A Lei nº 13.786, de 27 de dezembro de 2018, alterou a Lei das Incorporações (Lei nº 4.591/1964) e a Lei do Parcelamento do Solo (Lei nº 6.766/1979). Entre as exigências está o quadro-resumo do art. 35-A, que deve abrir o contrato e trazer, entre outros dados, o preço total, o valor da corretagem com identificação precisa do beneficiário, o número do registro do memorial de incorporação e a matrícula do imóvel, e ainda as consequências do desfazimento, com destaque negritado para as penalidades e os prazos de devolução.
Dois parágrafos desse artigo protegem o comprador. Pelo § 1º, faltando qualquer dessas informações, abre-se prazo de 30 dias para a incorporadora aditar o contrato e sanar a omissão; não sanada, a omissão caracteriza justa causa para a rescisão pelo adquirente. E pelo § 2º, a aplicação das consequências do desfazimento depende de anuência prévia e específica, com assinatura junto àquelas cláusulas, redigidas com o destaque exigido pelo art. 54, § 4º, do CDC. Cláusula de retenção enterrada no meio do contrato, sem assinatura própria, é atacável por esse caminho.
Outro ponto é a data. A Lei do Distrato não se aplica a contratos assinados antes dela (AREsp 3.128.782). Para esses contratos, a Segunda Seção do STJ adotou a retenção de 25% dos valores pagos como parâmetro, salvo circunstância específica do caso (REsp 1.723.519). Confundir os dois regimes pode levar o comprador a aceitar uma retenção que não se aplica ao contrato dele.
Quanto a construtora pode reter
O art. 67-A estabelece dois patamares de cláusula penal. No regime comum, a retenção não pode exceder 25% da quantia paga. Nos empreendimentos submetidos a patrimônio de afetação, o § 5º admite que ela seja estabelecida até o limite de 50%.
O patrimônio de afetação separa o empreendimento do restante do patrimônio da incorporadora, dando mais garantia à conclusão da obra. Não basta o contrato mencionar o regime: pela lei, o patrimônio de afetação se constitui pela averbação (anotação feita na matrícula do imóvel) de um termo no Registro de Imóveis (art. 31-B da Lei 4.591/1964). Confira a matrícula do imóvel e a certidão do Registro de Imóveis, e não apenas o que a construtora afirma.
A cláusula penal não é a única dedução. O art. 67-A permite descontar, de forma cumulativa, a integralidade da comissão de corretagem (inciso I) e, em razão do período em que a unidade esteve disponibilizada, os impostos sobre o imóvel, as cotas de condomínio, contribuições a associações de moradores, demais encargos e despesas previstas no contrato, além da fruição de 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die (§ 2º). Repare na condição: essas parcelas se ligam ao tempo em que a unidade ficou à sua disposição. Em imóvel ainda em obra, nunca entregue, a cobrança de fruição merece questionamento.
Há também uma saída prevista na lei: pelo § 9º, não incide a cláusula penal se o comprador que desiste apresentar um substituto que assuma o contrato, com anuência do incorporador e aprovação do cadastro e da capacidade financeira dele. Vale tentar antes de aceitar a retenção.
O que o STJ vem decidindo
No STJ, quem julga esses casos são duas Turmas (grupos de ministros), a Terceira e a Quarta, e elas não decidem da mesma forma sobre a retenção de 50% nos empreendimentos com patrimônio de afetação.
A Quarta Turma considera a cláusula válida. Em , no REsp 2.187.600, decidiu que a retenção de 50%, em contrato posterior à Lei 13.786/2018, "não é abusiva (per se), mesmo sob a ótica do Código de Defesa do Consumidor", porque a lei protege a continuidade da obra para os demais compradores. Decidiu também que o Judiciário não pode reduzir a multa com base no art. 413 do Código Civil. A mesma Turma repetiu esse entendimento no REsp 2.251.300, em 30 de junho de 2026.
Na Terceira Turma há decisões nos dois sentidos. Algumas validam os 50% (REsp 2.167.142, 09/12/2025; AREsp 3.178.199, 04/05/2026). Outras afirmam que o CDC prevalece quando conflita com a Lei do Distrato e que o juiz pode controlar uma multa abusiva mesmo dentro do teto legal. No REsp 2.214.876 (24/11/2025), a Turma manteve a redução de 50% para 20%. No AgInt no REsp 2.131.461 (24/08/2026), decidiu que o art. 67-A estabelece um limite, "não impondo, de forma automática, a retenção de 50% dos valores pagos". Enquanto essa divergência existir, o resultado pode depender da Turma que julgar o recurso.
Na prática, o contrato pode ser posterior a dezembro de 2018, ter o patrimônio de afetação averbado e trazer a cláusula de 50% assinada com o destaque exigido. Nesse caso, reduzir o percentual depende de demonstrar que a multa é abusiva no caso concreto. Também podem ser discutidos a comprovação do regime de afetação, a validade formal da cláusula pelo art. 35-A, a base de cálculo, a taxa de fruição e as demais deduções.
Sobre o prazo de devolução, a Súmula 543 do STJ manda restituir as parcelas pagas de forma imediata: integralmente quando a culpa é do vendedor e em parte quando o comprador deu causa. Antes dela, em 2013, o STJ já havia fixado em recurso repetitivo (Tema 577) que, nos contratos sujeitos ao CDC, é abusiva a cláusula que só devolve o dinheiro ao fim da obra ou em parcelas. A Lei 13.786/2018 criou prazos próprios, explicados abaixo. Em loteamentos (venda de terrenos), a Terceira Turma decidiu que, havendo relação de consumo, a devolução deve ser imediata, mantendo a Súmula 543 (REsp 2.106.548, 02/09/2025). Nos imóveis em incorporação, a mesma discussão sobre a prevalência do CDC pode alcançar esses prazos.
Prazos para a devolução
A Lei do Distrato fixou prazos objetivos. Sem patrimônio de afetação, o pagamento do remanescente é feito em parcela única, após o prazo de 180 dias contados do desfazimento (§ 6º). Com patrimônio de afetação, em até 30 dias após o habite-se ou documento equivalente (§ 5º), o que pode estender bastante o pagamento conforme o estágio da obra.
Note a palavra remanescente: esses prazos se referem ao que sobra depois das deduções admissíveis, e não à devolução bruta de tudo o que foi pago.
Há uma regra importante a seu favor no § 7º: se a unidade for revendida antes de esgotado esse prazo, o valor remanescente deve ser pago em até 30 dias contados da revenda. Se a construtora já recolocou o imóvel no mercado, não faz sentido segurar o seu dinheiro até o habite-se. Acompanhe os anúncios do empreendimento.
O direito de arrependimento
Existe uma hipótese de desistência sem penalidade. Pelo art. 67-A, § 10, o contrato firmado em estande de vendas ou fora da sede do incorporador permite o arrependimento no prazo improrrogável de sete dias, com devolução de todos os valores antecipados, inclusive a comissão de corretagem. O art. 49 do CDC segue a mesma lógica para contratações fora do estabelecimento comercial.
O detalhe que decide o caso está no § 11: o ônus de demonstrar o exercício tempestivo é seu, e o meio indicado pela lei é a carta registrada com aviso de recebimento, e a lei considera a data da postagem para a contagem do prazo. O caminho seguro é postar a carta dentro dos sete dias e, em paralelo, mandar e-mail e guardar o comprovante. Passados os sete dias sem arrependimento, o contrato se torna irretratável (§ 12).
Como agir na prática
Diante da decisão de desistir, alguns cuidados protegem os seus direitos:
- Localize o contrato e o quadro-resumo e confira a data de assinatura, que define qual regime se aplica.
- Confira a matrícula e a certidão do Registro de Imóveis para verificar se o patrimônio de afetação foi mesmo constituído. Não basta o contrato dizer que sim.
- Cheque a formalidade da cláusula de retenção: ela precisa vir com destaque e assinatura específica sua, na forma do art. 35-A, § 2º.
- Confira se falta alguma informação obrigatória no quadro-resumo, o que abre prazo de 30 dias para correção e pode virar justa causa para rescisão.
- Identifique todas as deduções: cláusula penal, corretagem, tributos, condomínio, associação de moradores, taxa de fruição e demais encargos.
- Verifique se a unidade chegou a ser disponibilizada a você, porque disso depende boa parte dessas deduções.
- Separe o que foi pago à incorporadora do que foi pago a terceiros, já que o art. 67-A trata das quantias pagas diretamente ao incorporador.
- Considere apresentar um comprador substituto, hipótese do § 9º que afasta a cláusula penal.
- Formalize o pedido por escrito e guarde protocolos e respostas.
Se a construtora impuser retenção acima dos limites legais, atrasar a devolução, cobrar fruição de imóvel nunca entregue ou aplicar cláusula que, mesmo dentro do teto, se mostre abusiva diante das circunstâncias, vale buscar orientação para avaliar a revisão do cálculo. A decisão de discutir judicialmente é sempre sua.
Perguntas frequentes sobre distrato de imóvel na planta
Quanto a construtora pode reter se eu desistir do imóvel na planta?
Até 25% da quantia paga nos empreendimentos sem patrimônio de afetação e até 50% naqueles submetidos a esse regime (art. 67-A, caput e § 5º, da Lei 4.591/1964). Além da cláusula penal, a lei permite deduzir a integralidade da comissão de corretagem e, pelo período em que a unidade esteve disponibilizada, tributos, condomínio, contribuições a associações de moradores, demais encargos e a fruição de 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die.
Dá para reduzir a retenção de 50% na Justiça?
Depende, e o STJ está dividido. A Quarta Turma considera válida a retenção de 50% em incorporação com patrimônio de afetação e contrato posterior à Lei 13.786/2018, sem redução pelo Judiciário (REsp 2.187.600, 09/02/2026). Na Terceira Turma há decisões nesse mesmo sentido e outras que admitem reduzir a multa quando abusiva, com base no CDC (AgInt no REsp 2.131.461, 24/08/2026). Também podem ser discutidos a comprovação do regime de afetação, a validade formal da cláusula e as demais deduções.
Em quanto tempo devo receber o dinheiro de volta?
O valor remanescente, após as deduções admissíveis, é pago em parcela única após 180 dias do desfazimento nos empreendimentos sem patrimônio de afetação, e em até 30 dias após o habite-se naqueles com afetação. Se a unidade for revendida antes desses marcos, a devolução deve ocorrer em até 30 dias da revenda.
O que é patrimônio de afetação e por que isso importa?
É o regime que separa o empreendimento do restante do patrimônio da incorporadora. Importa porque define o teto de retenção e o prazo de devolução. Não basta o contrato mencionar o regime: confira a matrícula do imóvel e a certidão do Registro de Imóveis para verificar se ele foi efetivamente constituído. Pela lei, ele se constitui pela averbação de um termo no Registro de Imóveis (art. 31-B da Lei 4.591/1964).
Meu contrato é de antes de 2018. Valem as mesmas regras?
Não. A Lei 13.786/2018 é de 27 de dezembro de 2018 e não se aplica a contratos anteriores. Para esses contratos, o STJ adota como parâmetro a retenção de 25% dos valores pagos, salvo circunstância específica do caso.
A comissão de corretagem é devolvida no distrato?
Em regra não. O art. 67-A, I, permite deduzir a integralidade da corretagem, e o quadro-resumo deve informar o valor e quem recebe (art. 35-A). Pelo Tema 938 do STJ, a corretagem pode ser cobrada do comprador desde que ele tenha sido informado previamente do preço total, com destaque do valor da comissão. Se o comprador exercer o direito de arrependimento em sete dias, a devolução inclui a corretagem (art. 67-A, § 10).
Posso me arrepender depois de assinar o contrato?
Sim, se a assinatura ocorreu em estande de vendas ou fora da sede do incorporador. O prazo é de sete dias improrrogáveis, com devolução de todos os valores antecipados, inclusive a corretagem. O ônus de provar que agiu no prazo é do adquirente, e a lei indica a carta registrada com aviso de recebimento, considerando a data da postagem para a contagem do prazo.
Falta informação no meu quadro-resumo. Isso muda alguma coisa?
Pode mudar. Pelo art. 35-A, § 1º, identificada a ausência de qualquer informação obrigatória, abre-se prazo de 30 dias para a incorporadora aditar o contrato e sanar a omissão. Não sanada, a omissão caracteriza justa causa para a rescisão pelo adquirente. Além disso, o § 2º exige anuência prévia e específica, com assinatura junto às cláusulas que tratam das consequências do desfazimento.
Existe jeito de sair sem pagar a cláusula penal?
Existe uma hipótese na lei: pelo art. 67-A, § 9º, a cláusula penal não incide se o comprador que desiste apresentar um substituto que assuma o contrato, com anuência do incorporador e aprovação do cadastro e da capacidade financeira dele.
E se o atraso for da construtora?
Aí não é distrato por desistência. Configurado o atraso imputável à incorporadora, cabe pedir a resolução com restituição integral dos valores pagos, sem a cláusula penal de retenção (Súmula 543 do STJ). Cláusula penal a favor do comprador, lucros cessantes, danos materiais ou morais dependem do contrato, da duração do atraso e das consequências concretas.
Análise de distrato de imóvel na planta
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