Distrato de Imóvel na Planta: Quanto Você Recebe de Volta

Maquete de prédio residencial e molho de chaves ao lado da balança da justiça em tons dourados

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Este artigo trata do desfazimento do contrato de compra e venda de imóvel na planta por iniciativa do comprador, antes da entrega, quando não há inadimplemento da incorporadora. Nessa situação o comprador tem direito à devolução de parte dos valores pagos, dentro de limites e prazos fixados em lei. Veja quanto a construtora pode reter, em quanto tempo o dinheiro deve voltar e o que a Justiça vem decidindo.

O que é o distrato e quando ele cabe

Uma precisão de vocabulário que evita confusão: distrato, em sentido técnico, é o acordo pelo qual as duas partes desfazem o contrato. Quando o comprador sai sozinho, sem acordo, o caminho jurídico pode ser a resilição, a resolução ou o pedido judicial de extinção. Na prática o mercado chama tudo de distrato, e é assim que o termo aparece aqui. O art. 67-A da Lei 4.591/1964 cuida do desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, seja por distrato, seja por resolução em razão de inadimplemento do adquirente.

Os motivos são variados: perda de renda, desemprego, mudança de planos familiares ou impossibilidade de continuar pagando. A distinção decisiva é outra: se o desfazimento decorre de atraso na entrega ou de outra falha da incorporadora, não é desistência do comprador. Aí a orientação é de restituição integral dos valores pagos, e conforme as circunstâncias podem ser pleiteados cláusula penal, lucros cessantes, danos materiais ou danos morais. Nada disso é automático: depende do contrato, da duração do atraso e das consequências concretas. As regras de retenção abaixo valem para quem desiste por conta própria.

Por muitos anos era comum que contratos previssem a perda de quase todo o valor pago. Esse cenário mudou com a chamada Lei do Distrato, que passou a disciplinar de forma objetiva quanto pode ser retido e em que prazo os valores devem ser devolvidos.

A Lei do Distrato e o quadro-resumo

A Lei nº 13.786, de 27 de dezembro de 2018, alterou a Lei das Incorporações (Lei nº 4.591/1964) e a Lei do Parcelamento do Solo (Lei nº 6.766/1979). Entre as exigências está o quadro-resumo do art. 35-A, que deve abrir o contrato e trazer, entre outros dados, o preço total, o valor da corretagem com identificação precisa do beneficiário, o número do registro do memorial de incorporação e a matrícula do imóvel, e ainda as consequências do desfazimento, com destaque negritado para as penalidades e os prazos de devolução.

Aqui estão duas armas pouco usadas pelo comprador. Pelo § 1º, faltando qualquer dessas informações, abre-se prazo de 30 dias para a incorporadora aditar o contrato e sanar a omissão; não sanada, a omissão caracteriza justa causa para a rescisão pelo adquirente. E pelo § 2º, a aplicação das consequências do desfazimento depende de anuência prévia e específica, com assinatura junto àquelas cláusulas, redigidas com o destaque exigido pelo art. 54, § 4º, do CDC. Cláusula de retenção enterrada no meio do contrato, sem assinatura própria, é atacável por esse caminho.

Outro ponto que passa despercebido é a data. A Lei do Distrato não retroage: contratos assinados antes de 27 de dezembro de 2018 seguem o regime anterior, construído pela jurisprudência, que costumava trabalhar com percentuais entre 10% e 25% conforme o caso. Confundir os dois regimes pode levar o comprador a aceitar uma retenção que não se aplica ao contrato dele.

Quanto a construtora pode reter

O art. 67-A estabelece dois patamares de cláusula penal. No regime comum, a retenção não pode exceder 25% da quantia paga. Nos empreendimentos submetidos a patrimônio de afetação, o § 5º admite que ela seja estabelecida até o limite de 50%.

O patrimônio de afetação separa o empreendimento do restante do patrimônio da incorporadora, dando mais garantia à conclusão da obra. Não basta o contrato mencionar o regime: ele precisa estar efetivamente constituído. Confira a matrícula do imóvel e a certidão do Registro de Imóveis, e não apenas o que a construtora afirma. Há caso em que o patrimônio de afetação já não existia na data do contrato e o tribunal aplicou o teto de 25%.

A cláusula penal não é a única dedução. O art. 67-A permite descontar, de forma cumulativa, a integralidade da comissão de corretagem (inciso I) e, em razão do período em que a unidade esteve disponibilizada, os impostos sobre o imóvel, as cotas de condomínio, contribuições a associações de moradores, demais encargos e despesas previstas no contrato, além da fruição de 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die (§ 2º). Repare na condição: essas parcelas se ligam ao tempo em que a unidade ficou à sua disposição. Em imóvel ainda em obra, nunca entregue, a cobrança de fruição merece questionamento.

E há uma saída que quase ninguém usa: pelo § 9º, não incide a cláusula penal se o comprador que desiste apresentar um substituto que assuma o contrato, com anuência do incorporador e aprovação do cadastro e da capacidade financeira dele. Vale tentar antes de aceitar a retenção.

O que o STJ vem decidindo

Este tópico mudou e é importante que você saiba, porque muita informação na internet ainda promete redução judicial dos 50%.

Em 9 de fevereiro de 2026, ao julgar o REsp 2.187.600, a Quarta Turma do STJ decidiu que a retenção de 50% prevista no art. 67-A, § 5º, para incorporação sob patrimônio de afetação, com contrato posterior à Lei 13.786/2018, é válida e não é abusiva por si só, mesmo sob a ótica do CDC. O acórdão registra que a lei especial visa proteger um interesse coletivo, que é a continuidade da obra para os demais adquirentes, e conclui que não cabe a redução equitativa da penalidade pelo Judiciário com base no art. 413 do Código Civil, porque o patamar legal já considera o risco assumido pelo incorporador.

A leitura dos tribunais estaduais acompanha essa direção: a grande maioria das decisões recentes valida os 50% quando o patrimônio de afetação está comprovado e o contrato é posterior à lei. Existem decisões admitindo o controle judicial e a fixação em percentual inferior diante das circunstâncias concretas, mas hoje são minoria.

Conclusão prática, sem ilusão: se o seu contrato é posterior a dezembro de 2018, o empreendimento tem patrimônio de afetação regularmente constituído e a cláusula de 50% foi validamente pactuada com o destaque e a assinatura exigidos, a chance de reduzir esse percentual na Justiça hoje é baixa. O espaço de discussão está nos outros pontos: a comprovação do regime de afetação, a validade formal da cláusula pelo art. 35-A, a base de cálculo, a taxa de fruição e as demais deduções.

Sobre os prazos, há uma tensão interpretativa que continua aberta. A Súmula 543 do STJ determina a restituição imediata das parcelas pagas, integral quando a culpa é do vendedor e parcial quando o comprador deu causa. Já o art. 67-A fixa prazos próprios para os distratos sob a Lei 13.786/2018. A aplicação conjunta depende da data do contrato, do regime de afetação e da causa do desfazimento, e não localizei precedente da Segunda Seção que resolva isso de forma geral.

Prazos para a devolução

A Lei do Distrato fixou prazos objetivos. Sem patrimônio de afetação, o pagamento do remanescente é feito em parcela única, após o prazo de 180 dias contados do desfazimento (§ 6º). Com patrimônio de afetação, em até 30 dias após o habite-se ou documento equivalente (§ 5º), o que pode estender bastante o pagamento conforme o estágio da obra.

Note a palavra remanescente: esses prazos se referem ao que sobra depois das deduções admissíveis, e não à devolução bruta de tudo o que foi pago.

Há uma regra importante a seu favor no § 7º: se a unidade for revendida antes de esgotado esse prazo, o valor remanescente deve ser pago em até 30 dias contados da revenda. Se a construtora já recolocou o imóvel no mercado, não faz sentido segurar o seu dinheiro até o habite-se. Acompanhe os anúncios do empreendimento.

O direito de arrependimento

Existe uma hipótese de desistência sem penalidade. Pelo art. 67-A, § 10, o contrato firmado em estande de vendas ou fora da sede do incorporador permite o arrependimento no prazo improrrogável de sete dias, com devolução de todos os valores antecipados, inclusive a comissão de corretagem. O art. 49 do CDC segue a mesma lógica para contratações fora do estabelecimento comercial.

O detalhe que decide o caso está no § 11: o ônus de demonstrar o exercício tempestivo é seu, e o meio indicado pela lei é a carta registrada com aviso de recebimento, valendo a data da postagem. Telefonema não serve. E-mail ou mensagem já foram aceitos por tribunais quando comprovada a ciência inequívoca da incorporadora, mas isso depende do caso. O caminho seguro é postar a carta e, em paralelo, mandar e-mail e guardar o protocolo. Passados os sete dias sem arrependimento, o contrato se torna irretratável (§ 12).

Como agir na prática

Diante da decisão de desistir, alguns cuidados protegem os seus direitos:

Localize o contrato e o quadro-resumo e confira a data de assinatura, que define qual regime se aplica.
Confira a matrícula e a certidão do Registro de Imóveis para verificar se o patrimônio de afetação foi mesmo constituído. Não basta o contrato dizer que sim.
Cheque a formalidade da cláusula de retenção: ela precisa vir com destaque e assinatura específica sua, na forma do art. 35-A, § 2º.
Confira se falta alguma informação obrigatória no quadro-resumo, o que abre prazo de 30 dias para correção e pode virar justa causa para rescisão.
Identifique todas as deduções: cláusula penal, corretagem, tributos, condomínio, associação de moradores, taxa de fruição e demais encargos.
Verifique se a unidade chegou a ser disponibilizada a você, porque disso depende boa parte dessas deduções.
Separe o que foi pago à incorporadora do que foi pago a terceiros, já que o art. 67-A trata das quantias pagas diretamente ao incorporador.
Considere apresentar um comprador substituto, hipótese do § 9º que afasta a cláusula penal.
Formalize o pedido por escrito e guarde protocolos e respostas.

Se a construtora impuser retenção acima dos limites legais, atrasar a devolução, cobrar fruição de imóvel nunca entregue ou aplicar cláusula que, mesmo dentro do teto, se mostre abusiva diante das circunstâncias, vale buscar orientação para avaliar a revisão do cálculo. A decisão de discutir judicialmente é sempre sua.

Perguntas frequentes sobre distrato de imóvel na planta

Quanto a construtora pode reter se eu desistir do imóvel na planta?

Até 25% da quantia paga nos empreendimentos sem patrimônio de afetação e até 50% naqueles submetidos a esse regime (art. 67-A, caput e § 5º, da Lei 4.591/1964). Além da cláusula penal, a lei permite deduzir a integralidade da comissão de corretagem e, pelo período em que a unidade esteve disponibilizada, tributos, condomínio, contribuições a associações de moradores, demais encargos e a fruição de 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die.

Dá para reduzir a retenção de 50% na Justiça?

Hoje é difícil quando os requisitos estão presentes. Em 9 de fevereiro de 2026, no REsp 2.187.600, a Quarta Turma do STJ decidiu que a retenção de 50% em incorporação com patrimônio de afetação, sob contrato posterior à Lei 13.786/2018, é válida e não é abusiva por si só, e que não cabe redução equitativa pelo Judiciário. Existem decisões admitindo controle judicial, mas são minoria. O espaço de discussão está na comprovação do regime de afetação, na validade formal da cláusula e nas demais deduções.

Em quanto tempo devo receber o dinheiro de volta?

O valor remanescente, após as deduções admissíveis, é pago em parcela única após 180 dias do desfazimento nos empreendimentos sem patrimônio de afetação, e em até 30 dias após o habite-se naqueles com afetação. Se a unidade for revendida antes desses marcos, a devolução deve ocorrer em até 30 dias da revenda.

O que é patrimônio de afetação e por que isso importa?

É o regime que separa o empreendimento do restante do patrimônio da incorporadora. Importa porque define o teto de retenção e o prazo de devolução. Não basta o contrato mencionar o regime: confira a matrícula do imóvel e a certidão do Registro de Imóveis para verificar se ele foi efetivamente constituído. Há caso em que o patrimônio de afetação já não existia na data do contrato e o tribunal aplicou o teto de 25%.

Meu contrato é de antes de 2018. Valem as mesmas regras?

Não. A Lei 13.786/2018 é de 27 de dezembro de 2018 e não retroage. Contratos anteriores seguem o regime construído pela jurisprudência, que costumava trabalhar com percentuais entre 10% e 25% conforme as circunstâncias do caso.

A comissão de corretagem é devolvida no distrato?

Em regra não. O art. 67-A, I, permite deduzir a integralidade da corretagem, desde que a cobrança tenha sido informada de forma clara e destacada, com identificação do beneficiário, como exige o quadro-resumo. A situação muda se não houve essa informação adequada, se o contrato é anterior à Lei 13.786/2018 ou se o comprador exerce o direito de arrependimento no prazo de sete dias: nesse caso a devolução inclui a corretagem.

Posso me arrepender depois de assinar o contrato?

Sim, se a assinatura ocorreu em estande de vendas ou fora da sede do incorporador. O prazo é de sete dias improrrogáveis, com devolução de todos os valores antecipados, inclusive a corretagem. O ônus de provar que agiu no prazo é do adquirente, e a lei indica a carta registrada com aviso de recebimento, valendo a data da postagem.

Falta informação no meu quadro-resumo. Isso muda alguma coisa?

Pode mudar. Pelo art. 35-A, § 1º, identificada a ausência de qualquer informação obrigatória, abre-se prazo de 30 dias para a incorporadora aditar o contrato e sanar a omissão. Não sanada, a omissão caracteriza justa causa para a rescisão pelo adquirente. Além disso, o § 2º exige anuência prévia e específica, com assinatura junto às cláusulas que tratam das consequências do desfazimento.

Existe jeito de sair sem pagar a cláusula penal?

Existe uma hipótese na lei: pelo art. 67-A, § 9º, a cláusula penal não incide se o comprador que desiste apresentar um substituto que assuma o contrato, com anuência do incorporador e aprovação do cadastro e da capacidade financeira dele.

E se o atraso for da construtora?

Aí não é distrato por desistência. Configurado o atraso imputável à incorporadora, cabe pedir a resolução com restituição integral dos valores pagos, sem a cláusula penal de retenção. Cláusula penal a favor do comprador, lucros cessantes, danos materiais ou morais dependem do contrato, da duração do atraso e das consequências concretas.